プリセール物件とは？
プレビルド物件、プロジェクトセールス物件等とも呼ばれますが、建築前のコンドミニアムの先行販売を意味しています。
購入の流れ
新規コンドミニアムプロジェクトの発表
↓
先行販売の告知
↓
先行販売時に購入希望の物件を予約
↓
購入契約締結
↓
物件完成まで分割払い
↓
物件完成後の残金一括払い
↓
物件完成後の登記
新規コンドミニアムプロジェクトの発表
テレビ、ラジオ、新聞、ホームページ、ダイレクトメール等のメディアを通じて幅広く告知されます。
プロジェクトのコンセプト、ロケーション、建築プラン、フロアプラン、ユニットの間取り、家具・家電付き等の条件、販売価格帯等の詳細がホームページで閲覧できるようになっています。
先行販売の告知
メディアを通じて幅広く告知されます。
メンバー登録等をしておくと、電話にショートメッセージで知らせてくれたりします。
先行販売時に購入希望の物件を予約
購入予約フォームを記入し、ディベロッパーに予約金を添えてお申込み願います。クレジットカードでの支払いも可能です。
予約金は2～5万バーツが一般的です。
お客様の都合で契約を破棄した場合は、予約金は返金されません。
予約金は2～5万バーツが一般的です。
人気物件の場合、最初の売出しから、物件建築工事開始、物件完成と進むにつれて、販売価格が上昇します。売出し当初の価格が最も安く設定されるのが一般的です。
購入契約締結
契約書の作成時に、購入金額の3～15%の頭金をディベロッパーへ支払います。海外送金による支払いが一般的ですが、タイ現地での支払いが可能な場合もあります。
物件完成まで分割払い
物件価格の10～80%をディベロッパーに毎月分割で海外送金にて支払います。一括払いに支払いプランを変更する事も可能です。%の頭金をディベロッパーへ支払います。海外送金による支払いが一般的ですが、タイ現地での支払いが可能な場合もあります。
物件完成後の残金一括払い
物件価格から既に支払った合計額（予約金＋頭金＋分割払い金）を差し引いた額（物件価格の20～90%程）を海外送金にてディベロッパーに一括払いして頂きます。
物件完成後の登記
指定の登記所にて購入物件の登記を行います。
登記費用は物件評価額の2%です。（注1）
修繕積立金を支払います。
登記直後から管理費の支払いが生じます。
注1 ）パタヤの場合は物件購入額の2%
プリセールの物件を転売する投資手法
多くの投資家がプリセールで物件を購入し、物件を土地局に登記する前に転売します。コンドミニアムを購入して完成したら所有し賃貸収入を得る、といった一般的な方法では無く、人気の出そうな物件に照準を定め、プリセールにて購入権を獲得し、値上がりを待って登記前に売り抜ける、といった投機的な手法となります。 購入したコンドミニアムが人気物件となり転売価格が上昇すれば、予約金＋頭金＋転売するまでの分割払い金のみの元金で利益が得られますので投資の資本効率は高いものとなりますし、過去10年を振り返るとバンコク中心部、パタヤのビーチエリアのほとんどの物件は初回の売出しから値上がりしています。シラチャも直近の5年間はバンコク同様、又はそれ以上に上昇しました。売出しから完成までの間に1.5倍ぐらいの価格上昇をした物件は少なくありませんし、その後も上昇を続け価格は2倍以上になったといった物件も確かに存在します。この期間のコンドミニアム購入者の多くは、プリセール物件購入⇒所有して賃貸へ、プリセール物件購入⇒登記前に転売、のどちらの手法においても、キャピタルゲイン、インカムゲイン、又は両者を手にしたものと思います。 但し、人気物件の場合は、プリセール開始⇒即日予約完売、となる場合が少なくありません。プリセール物件を購入希望の場合は、信用のおける不動産業者に予め打診しておくことをお勧めします。
プリセール物件転売一例
| 1ベッドルーム40㎡ 30ヵ月後完成予定 | |
|---|---|
| 売り出し価格 | 300万バーツ |
| 【支払い条件】 | |
| 予約金 | 2万バーツ |
| 頭金 | 20万バーツ |
| 分割支払金 | 2万バーツ X 30ヵ月 |
| 一括払い残金 | 218万バーツ |
| 12ヵ月後価格 | 350万バーツ |
| 支払済み | 46万バーツ |
| 売却益 | 50万バーツ |
| 投資利益率（ROI） | 109% |
| 24ヶ月後価格 | 400万バーツ |
| 支払済み | 70万バーツ |
| 売却益 | 100万バーツ |
| 投資利益率（ROI） | 143% |
プリセール物件転売の税金と諸経費
土地局に登記する前の転売の為、ディベロッパーのデータ登録が変わるだけですので税金は発生しません。但し、ディベロッパーによっては、一定期間の転売を禁止したり、転売手数料を取ったり、といった場合がありますので、購入時に十分な確認が必要です。
プリセール物件転売による投資のリスク
プリセール物件の転売は勝負が早く、少額資本で利益を生むことは確かなのですが、当該物件の人気が出て転売価格が上昇する、といった前提条件が欠かせません。不人気物件を購入した場合は、価格上昇どころか完売する事も無く、逆に値下がりの憂き目に会います。その際には、登記前に支払い済みの金額を放棄し物件購入をキャンセルして損切りするか、残金全額を支払い登記して賃貸に回す、のどちらかの選択を余儀なくされます。
又、非常に稀にですが、プリセールを行ったディベロッパーが完成前に倒産する、建築を中止する場合もあります。その際には支払い済みの金額が返金されない、返金に長い時間を要する、といった問題が発生しますので、社会的に信用のある優良ディベロッパーからの購入が不可欠です。
タイの不動産投資の景況感は今現在（15年1月15日時点）も好調ですが、経済情勢による市場の変化はいつでも起こり得ます。プリセールの転売に照準を当て投資する場合には、十分な情報収集を行い、マーケットに精通している信用できる不動産業者のアドバイスを聞き、極力リスクを減らしてから実行する事が重要です。
タイのコンドミニアム投資ブログ
