タイ不動産投資の魅力

タイ不動産投資の魅力

タイで不動産を購入する日本人が年々増加しています。購入の目的は移住と投資の2つに大別されますが、後者の方が大多数を占めています。

タイが不動産の投資先として選ばれる理由は様々ですが、先ずは日本人にとってタイは最も親しみやすい国の一つである事が挙げられます。

アジア随一の親日国家

● 増加の一途を辿る日本人旅行者、及び居住者

日本旅行業協会の直近データによると、2012年には1,371,253人の日本人がタイに旅行で訪れました。国別としては、5番目に多い国となります。

(出典:海外旅行業協会)

又、タイ大使館に在留届出がある邦人数は、2013年10月1日時点で、59,270人に及びます。実際には大使館に届け出を提出せずに住んでいる人も多いため、実態は正確に掴めないものの1~2万人以上は統計データよりも多いのではないか、との見方が一般的です。これは国別で6位に当たりますが、永住者を除いた長期滞在者数では3位にランクされます。

*出典:外務省領事局政策課

*出典:外務省領事局政策課

*出典:外務省領事局政策課

● 加速する日系企業の進出

製造業を中心とした日系企業の進出も活発です。2013年10月1日時点での日系企業拠点数は1,580箇所で前年より7.56%の伸びを示しています。国別でみると、中国、米国、インドに続く4位に着けています。

● 近似する宗教観

歴史的な観点からもタイは日本の友好国として親密な関係が続いており、日本皇室とタイ王室の友好関係はお互いの国民に広く理解されています。又、仏教徒が大多数なので比較的宗教観が近い事も、イスラム教徒の多い隣国マレーシアと比較すると、より親しみやすさを感じる理由となっています。

*出典:国際日本データランキング、明治大学国際日本学部鈴木研究室

● タイ人訪日旅行者の爆発的な増加

2013年7月1日より、タイ人の日本入国ビザ(15日間)が免除される事により、既にタイ人にとってブームとなっていた日本への観光旅行に拍車がかかりました。2013年で既に453,642人が訪日しましたが、2014年は更に大きな伸びを見せ、これを背景に日本に好感を抱くタイ人が増加し、両国民の親密度を更に向上させています。

*出典:日本政府観光局(JNTO)

● タイ人の日本好きは広く知られていますが、ひとたび街を歩けば、ファッション、和食に留まらずアニメ、ゲーム、コスプレ‥等、日本の文化が幅広く浸透している事が見て取れます。アセアン諸国では日本文化が一般的に人気を博していますが、タイでは特にその傾向が強いようです。外務省が発表したASEAN統計(2014年3月31日版)によれば、タイは世界で最も信頼できる国として日本を挙げており、日本に対して友好的に感じている人は全体の97%に達しています。これは日本人居住者にとっては特に喜ばしい事であり、中国、韓国等の反日感情が高い国と比較して、格段に快適な生活ができることを示しています。

*出典:外務省

*出典:外務省

● 安価で豊富な食生活

日本の飲食店が多いばかりでなく、日本食材等も簡単に日系や地元のスーパーで購入できる環境が整っていますので、タイで日本同様の食生活を楽しむことができます。又、バンコク他の主要都市では、タイ料理のみならず、世界各国の国際色豊かなレストランが多数そろっており、安価に多様な食を楽しむことができることも、日本人居住者にとっては大きな魅力となっています。

日本とは比較にならない、高い投資リターン

● 投資リターンの低い日本の不動産現状

少子化による人口減少、デフレを伴う景気低迷を背景に、日本の不動産価値は20年以上に渡り下降の一途を辿っています。東京オリンピックの開催決定、震災復興等を引き金に、首都圏及び地方の一部地域では上昇が見られるものの、このトレンドが継続すると考えている人は少ないのではないでしょうか?人口が減少すれば当然需要は減ります。そして、需要が下がれば価格は下がる、このシンプルな経済原則が誰の頭にもインプットされています。
この日本の不動産現況を鑑みれば、海外不動産、特にタイの不動産に目が行くのは自然な流れと言えます。買った途端に値下がりのカウントダウン、賃貸収入の利回りは5%を大きく下回り2~3%が関の山、その収入に見合わない納税額…、とても有望な投資先とは思えません。
 

● タイ不動産の高い投資リターン

一方タイの不動産は、1997年に起きたアジア通貨危機の発端となったバーツ暴落後、IMFの管理を経ての経済再生以来右肩上がりとなっています。右図はバンコク都心部の主要地域におけるコンドミニアム販売価格の平米当たり平均単価を示しています。これによると、日本人居住区に当たるスクムビット地区では、2000年は4万バーツ強だった平米単価が2014年に入り16万7千バーツまで上昇した事が分かります。何と4倍強上昇したわけです。スクムビット地区に限らず、バンコク都心部ではどこも同様の上げ幅となっています。家賃収入の利回りに目を向けると、2000年前後は10%以上等といった数字はざらでしたが、最近では新築物件でも、平均すると5~8%が一般的です。それでも、日本の不動産に比べて2~3倍となっています。

*出典:CBRE

● 今後も続くタイの不動産ブーム

「海外不動産に目が行くのは自然な流れ」と書いた理由はお分かり頂けたものと思います。「バブルじゃないの?」といった否定的な意見も耳にします。しかし、タイにおいて農業中心から工業社会への産業化始まったのは80年代後半で、それが本格的に動き始めたのは90年代に入ってからです。1997年の通貨危機後、BTS(高架鉄道システム)の開業は1999年12月、MRT(地下鉄)の開業は2004年7月、そしてその後都市部における本格的なコンドミニアム開発ブームに突入します。この大きな流れは10年前に始まったばかりなのです。日本においては、昭和30年代より公団住宅が売れてブームが起こり、地価はバブルの崩壊に至るまでの30年間に渡り上昇し続けました。1960年代の日本の一人当たりのGDPは、3,500ドルから7,000ドルへと倍増しています。2013年統計では、タイの一人当たりのGDPは5,674ドル(2013年IMF調べ、日本は38,468ドル)となっています。こうみると現在のタイは日本の60年代になぞらえることができるのではないでしょうか?そのように仮定すれば、今後もタイの不動産ブームが継続しても何ら不思議はありません。

2013年時のタイの人口は、6,823万人(2013年IMF調べ)ですので、日本の1億2,730万人には遠く及びませんが、それでもバンコクでは828万人程(2010年タイ内務省調べ、東京は1,335万人)となり、東南アジアではジャカルタ(インドネシア)に次ぐ首都人口を誇ります。そして2015年AEC(アジア共同体)が実現すれば、タイではアジア近隣各国からの労働力の流入が見込まれており、これもまたタイ不動産のプラス材料になるものと考えられています。

大きな税制メリット

現状(2013年12月20日時点)、タイでは相続税、固定資産税は存在せず(現在国会にて審議中で将来的に導入される見込み)、日本の税制と比較して大きな利点となっています。その他を見ても、売却益課税、住民税、消費税‥等、全ての税金が日本に比べて低く設定されており、これは不動産投資、又移住生活をする上で大きなメリットとなっています。

● 固定資産税

タイ 0% *現在導入を国会にて審議中。
日本 評価額の1.4%(東京都)

*出典:東京都主税局

● 相続税

タイ 0% *現在導入を国会にて審議中。
日本 取得額の10~55%

*出典:国税庁

● 売却益課税

タイ 売却益課税は無いが、BUSINESS TAX*注(売却価格又は政府評価額の高い方の3.3%)、WITHHOLDING TAX(所有年数により税率は異なるが売却価格又は政府評価額の高い方の1~5%程)が課税される。
*注)所有期間が5年以内の場合のみ発生
日本 長期譲渡所得 売却益に対して所得税15%、住民税5%の合計20%
短期譲渡所得 売却益に対して所得税30%、住民税9%の合計39%
*所有が5年までを短期、5年を超えると長期

税額の計算

課税譲渡所得に税率を掛けて税額を計算します。
税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって、下表のように異なります。

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

例えば、平成26年中に譲渡した場合は、その土地や建物の所得が平成20年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成21年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

税率

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

注1:マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。
   (「(2)軽減税率の特例」参照)

注2:確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)の2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

*出典:国税庁

● 登記費用

タイ 購入金額の2%(購入側の負担は1%)
*プリセール物件の場合
日本 6%(印紙税、登記免許税、不動産取得税の合計)

● 住民税

タイ 0%
日本 都民税4%、区市町村民税6%の合計10%

● 消費税

タイ 7%
日本 8%

次の記事は、タイにおける相続税、固定資産税に関する法案の最新ニュースです。

富裕層の反対は必至、経済格差是正を掲げるプラユット暫定首相の本気度

富裕層や投資家に激震が走っている。
タイの地元紙によると、財務省が相続税導入を柱とする税制改革案を、事実上のタイ最高権力機関「国家平和秩序維持評議会(NCPO)」に提出。NCPOは、これを了承したという。今後は、発足したばかりの暫定内閣とタイの国会機能を代行する立法議会へ送られる。
同案が、可決・施行されれば、相続税が廃止された1944年以来、実に70年ぶり以上の復活となる。改革案の中で最もインパクトの強い「相続税」は、遺産相続された側に、評価価値の5~30%が課せられ、対象は、土地、建物、自動車、預金、株式など資産総額5000万バーツ以上。しかも、同省は脱税防止策として、「生前贈与税」も導入するという二段構え。遺産に対して課せられる税率や額は、相続税と一緒だが、それとは別に、資産価値の10%(資産4000万B以下の場合)、もしくは20%(同額以上の場合)の支払い義務が生じるという。
さらに、税収アップに意気揚々の同省は「固定資産税」も導入させたい意向。税率は、土地・建物評価額の0.1%(住宅)、0.5%(商業施設や工場など住宅以外)、0.05%(農地)で、更地は0.05%だが、3年間放置されると、そのつど税率は上がり、最大2%となる。同時に、低所得者に対しては、税金を免除し、逆に政府から給付金を受け取る「負の所得税」を用意する。財務省は、今回の税制改正で約1000億バーツの税収を見込む。
タイの相続税や固定資産税の導入は、経済格差是正の有効手段として長年議論されてきた。2009年には、当時のアピシット政権も試みたが失敗。「資産家の多い政治家が身を切る用な法案を本記で通すわけがない」(タイ人識者)
今回も、「既得権益を奪われる」と憤る富裕層からの猛反発は必至。同様の境遇(資産家)である軍政トップの中にも、導入に難色を示す者もいるだろう。ただ、NCPO議長兼暫定首相に選出されたプラユット氏の力を持ってすれば、決して難しくはないはず。今後の動向に注目したい。
*出典:WEEKLY WISE 2014年12月2日

注1)上記は2014年12月20日時点の数値です。
注2)税金には特別措置、控除等が複雑に存在します。実際の納税額は、関連省庁、区市町村役場、又は専門の税理士事務所等にお問合せ下さい。

不動産取得において、外国人に対しての規制が少ない

タイでは、土地と土地付き不動産の取得に関しては制限があるものの、コンドミニアムの取得に関しての規制は限定的で、外国人であっても個人名での登記が可能となっています。

ロングステイ先として日本人に人気のあるマレーシアでは、100万リンギット(2014年12月20日時点で約3,453万円)以上のコンドミニアムで無ければ取得を認められておりませんし、取得後も数年間はその売却を禁止される等、外国人に不動産投資に対しては抑制的な政策が取られています。タイでは取得金額による規制は有りませんし、抑制的な政策は皆無です。

タイのコンドミニアムは床総面積の49%までを外国人枠としており、タイ人と同じ条件で購入が可能です。*注1

土地と土地付きの家屋、商業施設等に関しては外国人名義での取得はできませんが、会社を設立し、会社を通じて所有する事により、合法的に所有権を行使する事が可能です。スキーム詳細に関しては、弊社までお問い合わせください。

注1)パタヤ等の一部地域にある一部のコンドミニアムでは、外国人に対する販売価格がタイ人に対するものよりも割高な場合があります。

割安な購入後の維持経費

タイのコンドミニアムの管理費(共益費、COMMON FEE)は日本に比べて割安に設定されています。平米当たり30 ~50バーツ(2014年12月20日時点、約110~180円)が一般的で、50平米の場合は1,500~2,500バーツ(2014年12月20日時点、約5,500~9,000円程となります。タイのコンドミニアムではプール、フィットネスルーム、サウナ等の日本ではあまり見られない豪華な共益施設と各ユニットに無料の駐車場が付いていますが、それらの維持管理も管理費によってまかなわれています。

電気代は1ユニット(1.000キロワット)で約4バーツ(2014年12月20日時点、約14.6円)で、50平米のユニットで月1,000~2,000バーツ(2014年12月20日時点、約3,650~7,300円)程となるのが一般的です。

水道料金は、1ユニット(1,000リットル)で20バーツ(2014年12月20日時点、約73円)前後*注1で、50平米のユニットで月200~400バーツ(2014年12月20日時点、約730~1,460円)程となるのが一般的です。

管理費、光熱費が日本に比較して割安となっている為、コンドミニアムの維持費は安く抑える事が可能です

注1) パタヤ等の一部地域では、物件によって水道料金が高く設定されている場合があります。